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15天13个商品住宅项目获批入市 北京下半年新房供应井喷

时间:2019-04-17来源:景德镇新闻网 -[收藏本文]

  在楼市持续调控背景下,今年上半年,北京新房成交量创历史新低,供应和需求受限是主要原因。而随着6月限房价项目的供应开闸,北京新房项目加速入市。证券时报记者根据北京市住建委网上公示信息统计,6月预售商品住宅项目达到14个,7月前15天就有13个项目获批预售,而今年以来除了2月达到12个外,其余月份预售项目数量均为个位数。

  证券时报记者从多个已开盘和即将开盘项目的售楼处了解到,由于地理位置和产品品质不同,已开盘项目的销售情况冷热不均。6个限房价项目中,除了瀛海府日光外,其他仍有部分房源在售;而多个即将开盘的项目同样因位置和品质不同,受关注程度差别较大。

  业内人士认为,下半年,北京新房供应量将井喷,限房价项目的大量入市,对成交量有拉升作用,同时也有望进一步平抑市场价格。不过,供应量集中、过大的部分地区新房成交情况也可能冷热不均,位置相对偏远的项目很可能面临一定的去化压力,房企竞争也更加激烈。

  新房供应开闸

  随着6月8日北京首批4个限房价项目入市,拉开了市场供应的闸门。进入7月份,新房项目继续加速入市,证券时报记者根据北京市住建委公开信息统计,7月上旬(至15日)就有13个商品房项目获得预售证,其中,有4个是限房价项目,而6月获得商品房预售证的项目为14个。

  限房价项目是“限房价、竞地价”土地出让方式下的商品房,土地出让时就限定了未来商品房销售价格,由于该售价比周边房价要低,因此备受市场关注。不过,证券时报记者从多个项目处了解到湖北治癫痫靠谱的医院是哪家,并不是每个限房价项目都开盘日光,6月初首批开盘的4个项目中,除瀛海府(位于大兴区南五环外)日光外,其他3个项目由于位置相对较远,目前仍有少量房源,其中有个别房源是清退出来的。而7月初开盘的两个项目,目前也有房在售。其中,中海京西里(位于房山区西南六环内)的一位销售对证券时报记者说:“我们项目在六环里,目前还有少量房源,这个月将清盘,销售限价40837元/平方米,周边市场价都在每平方米5万多了,六环外的项目每平方米也要三万八九呢。”

  证券时报记者了解到,本周还有2个限房价项目将开盘。

  其中,位于昌平区北六环内的华润理想国,销售限价均价49520元/平方米,共开盘875套,户型面积90-140平方米,总价470万/套起,开盘当天将采用手机在线选房加传统选房的方式。一位销售人员告诉证券时报记者,由于房源比较多,不太挑剔的客户都能选中;另一个位于大兴区东南五环外的万和雯丽,销售限价均价52449元/平方米,户型面积60-90平方米,一位销售人员对证券时报记者说,该项目售价要比周边在售新建商品房价格低19%,开盘共644套,目前排卡已经到1200号,开盘采取网上选房,不用摇号。

  据不完全统计,7月下旬还将有十余个限房价项目入市,其中,位于朝阳区东北五环外孙河别墅区的瑞悦府受关注程度较高,证券时报记者上周六在售楼处现场看到不少前来咨询的客户。一位项目销售人员告诉证券时报记者,预计开盘509套90平方米的3居洋房,目前排卡的人数已经超过1000人。

  “我们周边都是别墅项目,单价都在每平方米七八万以开封市哪家医院治癫痫便宜上,我们项目销售限价67516元/平方米,总价600万左右,这个价格在望京也就买个2000年左右的二手房。我们开盘将采取公证处摇号的方式。”他说。

  此外,位于南二环外的永定府也备受关注,因限价均价不超过89068元/平方米,远低于周边二手房价格,有可能被转为共有产权住房。

  除了大量限房价项目,下半年还将有不少普通商品房项目和别墅项目入市。其中,位于大兴区南五环边的中铁华侨城·和园7月14日下午开盘,72套150平米的3居室并没有实现之前销售人员所预期的开盘售罄,截至当天下午5点,证券时报记者在售楼处现场的销控板上看到,有两套已经网签,有25套已草签。该项目单价每平方米6万7,是总价在一千万左右的大平层,小区定位高端改善。另外,下半年有望入市的别墅项目中,还有一些昔日地王项目备受关注,其中一个是位于南三环内的懋源·璟岳,该项目仅有70席,每套房子都是独门独院,紧邻丽泽金融商务区和金融街。这是2013年北京单价地王项目,过去几年在北京三环内,带产权、成规模的别墅住宅供应几近为零。

  合硕机构首席分析师郭毅指出,2010年至今,北京三环内供应了9620套商品住宅,仅相当于同期商品住宅供应总量的2%。其中,三环内别墅更为珍贵。从北京开始网签的2006年至今的12年时间里,三环内仅供应了87套别墅,最近唯有区区6套。“极度的稀缺让其大多被房企持有,并未面向市场销售,实际可售的三环内别墅只有1套,且别墅的四周均为高层。”她说,未来,三环内别墅的潜在供量依然极为有限。最近三年,三环内出让了5宗住宅用地,虽然个别地块通过“拉高郑州三甲公立癫痫医院排低”的手法挤出了少量别墅,但项目的主力产品依旧为高层住宅,无法实现产品的均质与客群的纯粹。

  此外,位于南四环外的泰禾·金府大院,是2015年丰台区总价地王,当年被华侨城联合华润、招商蛇口以总价83亿元拿下,去年转让给了泰禾集团。

  市场竞争加剧

  今年上半年,北京新房成交量创历史同期最低。据我爱我家集团研究院统计,今年上半年北京市新建商品住宅(不含保障房)共网签10786套,比去年下半年下降23.34%, 比去年上半年下降31.88%,降幅比例较大。其中,普通住宅7443套,共有产权房2242套,别墅1083套,公寓类18套。从成交价格来看,上半年北京市新建商品住宅(不含保障房)的成交均价是43198元/平方米,比去年下半年降低5.84%,比去年上半年上涨4.78%。从成交区域和结构来看,新房成交大多都在五环以外,远郊化特征明显,中小户型仍是主流房型,共有产权住房在新房供应中所占比例逐渐加大。

  对于上半年北京新房成交量创历史同期最低的原因,郭毅对证券时报记者表示,一方面是供应受局限,由于限价政策对商品房价格管控,原本计划上市的项目不能如期上市,同时,限房价项目销售管理办法5月底才落地执行,6月部分限房价项目才入市,上半年的楼市总供给处于低位,供应端影响需求端,造成部分改善需求和刚需处于无房可买、持币待购状态。另一方面,限购限贷等调控措施抑制需求的释放,而限房价项目5年限售,资产流通性受制约,使得部分需求从新房市场转向二手房,这也使得个别在6月入市的限房价男性癫痫病的治疗方法项目没有取得预期成绩,从而影响到新房市场的成交总量。

  一位商品房项目的销售人员也对证券时报记者表示,限房价项目虽然价格有优势,但是从签约到交房至少要2年时间,等拿到房本还得2年时间,再加上5年限售的规定,这意味着购房者10年内不能置换。

  对于下半年的市场成交情况,多位接受证券时报记者采访的业内人士认为,下半年随着供应量的加大,成交量也有望增加。

  “从2018年6月开始,北京限房价项目供应逐渐增加,未来成交量也会有所恢复。”中原地产首席分析师张大伟接受证券时报记者采访时说,预计下半年新房将出现签约井喷,特别是限房价项目的大量供应,这些项目在最近几个月有望入市2万套以上。从价格走势看,2018年北京市场因为有大量的房源供应,各种调控政策也继续严格执行,所以价格出现明显反弹的可能性不大,在经历过2017年大幅度下调后,市场平稳运行将是2018年下半年的主要趋势。

  郭毅也认为,下半年,随着供应量集中上升,总成交量也将增加,特别是中低价位限房价项目入市,对成交有拉升作用。但是,她同时指出,供应量集中、过大的部分地区,新房成交情况也可能冷热不均,位置好、品质高的项目成交好,位置相对偏远的项目很可能面临一定的去化压力。如限房价项目供应量过于集中的亦庄,供应量远超区域需求量,有滞销可能。再如北京北部昌平区域,地段位置较远,产品同质化,仅靠微弱差异化的优势吸引细分人群,竞争也将白热化。“面对未来的激烈市场竞争,限房价项目争相抢先入市,率先收拢购房需求成为房企共同的选择。”她说。